Específicamente, hablaremos de la poderosa estrategia: Depreciación acelerada y cómo nuestros inversores se benefician de ella.

Creo que todos estamos de acuerdo en que invertir en activos inmobiliarios es una forma de preservar el capital, crear flujo de efectivo y diversificar nuestras carteras de inversión, el ingrediente secreto de invertir en sindicaciones multifamiliares es la escalabilidad y los beneficios fiscales, hoy, vamos a profundizar en los beneficios fiscales de invertir en sindicaciones multifamiliares. Algunas de las deducciones más conocidas incluyen:

• Depreciación (acelerada)
• Intereses hipotecarios
• Impuestos inmobiliarios
• Reparaciones/mantenimiento
• Gastos de operación

Cuando se invierte en la sindicación multifamiliar, todos los socios (inversores pasivos y activos) se benefician de estas deducciones, esto se debe a que nosotros, como Socios Generales también invertimos como LPs junto con nuestros inversores. Cuantas más deducciones tenga la empresa, menos ingresos gravables se contabilizarán, las inversiones en sindicaciones multifamiliares se consideran actividades “pasivas”, ya que toda la operación comercial es administrada por el grupo central (socios generales), por lo que usted es un socio comanditario (limitado) en la sociedad que posee y controla el activo inmobiliario comercial. 

Por lo tanto, cada inversionista se beneficia de estas deducciones en función de su participación proporcional en la sociedad limitada (en función del capital invertido).

Cuando es propietario de una vivienda de alquiler, el calendario de amortización establecido por el Servicio de Impuestos Internos que permite amortizar en más de 20 años cada elemento del inmueble, cuando se compara con las sindicaciones multifamiliares que realizan un estudio de segregación de costes, las deducciones pueden acelerarse ( lo que significa que pueden tomarse en el primer 1-5 de poseer la propiedad, de este modo se obtiene un crédito fiscal (pérdidas, documentadas en un formulario de impuestos K1) a nuestros inversionistas que, en muchas ocasiones, es del 70-80% del capital que invierten, como se puede ver, la depreciación de una inversión multifamiliar es enorme en comparación con la de una vivienda unifamiliar mantenida en alquiler. De nuevo, el principio de las economías de escala.

¿Por qué es importante? Porque estas pérdidas pueden utilizarse para compensar cualquier ingreso pasivo de la inversión o cualquier otro ingreso pasivo. ¡Imagina aumentar tus ingresos sin aumentar tu nivel de impuestos! Eso es exactamente lo que ocurre cuando se invierte de forma pasiva en un Sindicación Multifamiliar.

El plan de amortización se reajusta con cada propiedad. Esto significa que, cuando compramos el activo, el plan de amortización comienza para la nueva propiedad el día del cierre. Cualquier depreciación realizada por el propietario anterior no afecta a nuestro plan de depreciación. 

La estrategia de amortización acelerada no funciona en el caso de una nueva construcción en la que el inmueble se venderá una vez finalizada, en el mismo concepto para las personas que cambian de casa; esas inversiones no pueden aprovecharse de esta estrategia, este tipo de inversiones no se benefician de la depreciación acelerada.

Como inversionista pasivo, recibirá un formulario de impuestos K-1 a efectos de declaración que recoge esta pérdida “de papel” (debida a la depreciación acelerada), que puede utilizarse para compensar cualquier otra ganancia pasiva. El dinero que se ahorra en impuestos se reinvierte y se produce el efecto de la bola de nieve. Así es como los ricos hacen crecer su dinero.

Analicemos a profundidad los beneficios fiscales.

Depreciación

Es el método contable que consiste en distribuir el costo de un activo material a lo largo de su vida útil. Se utiliza para contabilizar la disminución del valor del bien a lo largo del tiempo y a los ojos del Servicio de Impuestos Internos (IRS) para calcular su valor.

La forma más habitual de amortización es la lineal, que deduce una cantidad igual por cada año de vida útil. En el caso de los bienes inmuebles, el IRS considera que la vida útil es de 27.5 años. Por lo tanto, la depreciación anual de un activo inmobiliario comercial por valor de 10,000,000 de dólares (excluyendo el valor del terreno) es (10,000,000) / (27.5 años) = $363,636 por año.

La depreciación es uno de los principales beneficios de las sindicaciones comerciales multifamiliares, ya que permite a un inversionista pasivo evitar pagar impuestos sobre sus distribuciones mensuales, trimestrales o anuales durante el período de retención, que se consideran ingresos pasivos. De nuevo, esto también se aplica a cualquier otro ingreso pasivo. Sin embargo, un inversionista pasivo tendrá que pagar impuestos sobre el producto de la venta. A eso llegaremos en un momento.

La depreciación puede acelerarse en los grandes activos comerciales a través de lo que se llama un estudio de segregación de costes, que nos permite tomar la mayor parte de la depreciación en el primer año de propiedad.

Segregación de costes (bonificación/amortización acelerada)

La segregación de costos es una herramienta de planificación fiscal estratégica que permite a las empresas (corporaciones propietarias del activo inmobiliario) y a los particulares que han comprado, ampliado o remodelado cualquier tipo de inmueble, aumentar el flujo de efectivo acelerando las deducciones por depreciación y diferir los impuestos sobre la renta. Un estudio de segregación de costes es realizado por una empresa de ingeniería especializada en diseccionar el costo de construcción o el precio de compra del inmueble y todos los costos relacionados con el mismo.

• Depreciación de bonos – La Ley de Recorte de Impuestos y Empleos de 2017 (TCJA) tuvo algunos beneficios importantes para los propietarios de bienes y raíces, la provisión de depreciación del bono permite que una empresa obtenga una depreciación de bono del 100% en una propiedad calificada, adquirida después del 27 de septiembre de 2017, esto estará cambiando para finales de 2022 y comenzara a disminuir según lo programado a partir de 2023.

Acelerar la depreciación de estos elementos individuales en la propiedad comercial generará deducciones de depreciación adicionales para fines del impuesto sobre la renta, lo que llevará a pérdidas “de papel” que permiten a un inversionista conservar una mayor parte de sus ingresos.

Plusvalías

Cuando se vende el activo y se termina la sociedad, el capital inicial y las ganancias se distribuyen a los socios comanditarios (inversionistas pasivos). El IRS clasifica la parte de los beneficios como plusvalía a largo plazo, que es aún más beneficiosa desde el punto de vista fiscal en comparación con los ingresos tradicionales.

Con la nueva ley fiscal de 2018, los tramos del impuesto sobre las plusvalías son:

Renta gravada (individual o conjunta)

$0 a $77,220 dólares: Impuesto sobre plusvalías de capital 0%

De $77,221 a $479,000 dólares: Impuesto sobre plusvalías del 15%

Más de 479,000 dólares: Impuesto sobre las plusvalías del 20%.

Así, por ejemplo, la mayoría de nuestros consorcios proyectan duplicar el capital invertido, con una inversión de 100K dólares, proyectamos devolver 200K dólares (distribuciones trimestrales combinadas y ganancias de la venta). Si la oferta da un 80% de depreciación acelerada, nuestros inversionistas recibirán un K1 que muestra una pérdida de 80K por depreciación acelerada. Además, habrá una depreciación lineal para los demás años de la propiedad, supongamos 90K sobre el total de depreciación (durante todo el periodo de tenencia). En la venta del activo, devolvemos el capital invertido (100K), y 90K del total devuelto (100K de beneficio) se amortiza, las ganancias gravadas serían de 10K, esto podría ser una inmersión intensa en los números de depreciación y la situación financiera y tributaria de cada inversionista es diferente; Asegúrese de consultar a su contador público o persona encargada de la declaración de sus impuestos para que le ayude a entender cómo puede aprovechar esta estrategia fiscal.

Esta es probablemente la explicación más breve de estas estrategias fiscales, si usted tiene una pregunta o si está listo para aprovechar estas estrategias fiscales, es el momento de comunicarse y empezar.