Puede que hayas oído hablar del escandaloso aumento de las tasas de interés, ¡un 75 puntos básicos!

Varios de nuestros inversores nos preguntaron cómo afecta eso a las oportunidades de inversión en multifamiliares en curso?

Hola familia de Up Plex,

La semana pasada, la Reserva Federal (Fed) anunció un aumento de tasas de tres cuartos de punto porcentual; fue el aumento más alto en un solo movimiento en 28 años. ¿Cuál es el impacto de esta noticia para un inversor como tú y como nosotros?

La respuesta corta es que cuando inviertes con nuestro equipo, incorporamos situaciones como esta en nuestro análisis conservador. Además, integramos medidas de protección en el plan de negocio para mitigar el impacto de los aumentos de tasas de interés. También, dependiendo del tipo de préstamo, podemos comprar seguros para protegernos de tales aumentos.

Lo más importante es no alarmarse por declaraciones generales de otros ("el aumento de las tasas de interés afectará la inversión inmobiliaria").

Ya sea que estés invertido con otros patrocinadores de sindicación o con nosotros, queremos explicar el concepto y ofrecerte una lista de preguntas que deberías hacer al evaluar una oportunidad de inversión, tanto ahora como en el futuro…

¡Porque un inversor informado es un inversor confiado!

Hazle las siguientes preguntas a tu equipo de patrocinio:

1. ¿Qué tipo de préstamo estamos utilizando?

2. ¿Cuáles son los términos del préstamo?

3. ¿Compraron un Rate Cap (tope de tasa) (si es una tasa flotante o variable)? ¿Por cuánto tiempo?

Los aumentos de tasas de interés solo tienen el potencial de afectar la deuda con tasa flotante. Por lo tanto, las propiedades con deuda a tasa fija no se ven afectadas por los cambios en las tasas.

En cuanto a las propiedades adquiridas con deuda a tasa flotante, aquí hay una lista de salvaguardas financieras que incorporamos en el plan de negocio para mitigar el impacto de los aumentos en las tasas de interés:

1.) Para cada préstamo con tasa flotante, compramos un Interest Rate Cap (tope de tasa de interés). Un Interest Rate Cap establece un límite en cuánto puede aumentar el índice de tasa flotante en los préstamos. Esto actúa esencialmente como una póliza de seguro/contrato sobre las tasas flotantes.

A medida que aumentan las tasas de interés, el pago mensual de la hipoteca aumenta proporcionalmente hasta que alcanza el Interest Rate Cap adquirido para proteger el flujo de efectivo de la inversión.

2.) Si el índice de tasa flotante del mercado excede el Interest Rate Cap, el seguro (proveedor del Cap) entrará en acción y pagará la diferencia excedente en los pagos del préstamo.

Modelamos o planificamos el peor escenario económico dentro de nuestra herramienta de análisis. Presupuestamos reservas y planificamos el negocio alrededor de la posible tasa de interés más alta, hasta el monto del Interest Rate Cap.

Ejemplo: para un préstamo con una tasa flotante inicial de SOFR (índice) @0.5% más un margen de 2.0%, compraríamos un Interest Rate Cap de 2% (esto se activaría a 4.5% en el ejemplo anterior). El proveedor del Cap pagaría el exceso por encima del Interest Rate Cap.

Como puedes ver, el tipo de préstamo, el monto del Interest Rate Cap y el monto de las reservas son componentes esenciales al determinar el impacto de la inversión.

MI CONCLUSIÓN PRINCIPAL: Aunque el aumento y la volatilidad de las tasas de interés están generando nuevos desafíos, las condiciones también crean una gran oportunidad para operadores fuertes de adquirir nuevas propiedades.

Haz tu diligencia debida y consigue un equipo de primer nivel; sigue siendo un buen momento para invertir en bienes raíces multifamiliares.

Estamos aquí para ayudarte. Si tienes más preguntas y te gustaría discutir esto más a fondo, por favor, comunícate a invest@up-plex.com con tus preguntas o agenda una llamada.

¡Gracias por leer el blog de Up Plex Multifamily Investments!

¡Felices inversiones, amigos!

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