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Beneficios Fiscales de la inversión en Propiedades Multifamiliares
Específicamente, hablaremos sobre la poderosa estrategia: Depreciación acelerada y cómo nuestros inversores se benefician de ella.
Creo que todos podemos estar de acuerdo en que invertir en activos inmobiliarios es una forma de preservar el capital, generar flujo de efectivo y diversificar nuestras carteras de inversión. El "ingrediente secreto" de invertir en sindicación de propiedades multifamiliares es la escalabilidad y los beneficios fiscales. Hoy, profundizaremos en los beneficios fiscales de invertir en sindicación de propiedades multifamiliares.
Algunas de las deducciones más conocidas incluyen:
Depreciación (acelerada)
Intereses hipotecarios
Impuestos a la propiedad
Reparaciones/mantenimiento
Gastos operativos
Cuando inviertes en una sindicación de propiedades multifamiliares, todos los socios (inversores pasivos y activos) se benefician de estas deducciones. Esto se debe a que nosotros, como Socios Generales (GP), también invertimos como LPs junto con nuestros inversores. Cuantas más deducciones tenga el negocio, menos ingresos sujetos a impuestos se contabilizan. Las inversiones en sindicación de propiedades multifamiliares se consideran actividades "pasivas", ya que toda la operación del negocio es gestionada por el grupo principal (Socios Generales), por lo que tú eres un socio limitado en la sociedad que posee y controla el activo inmobiliario comercial.
Por lo tanto, cada inversor comparte estas deducciones en función de su participación proporcional en la sociedad limitada (basada en la cantidad de capital invertido).
Cuando eres propietario de una casa de alquiler, el calendario de depreciación establecido por el IRS te permite depreciar cada elemento de la propiedad durante más de 20 años. Al compararlo con las sindicaciones de propiedades multifamiliares que realizan un estudio de segregación de costos, las deducciones pueden acelerarse (es decir, pueden tomarse en los primeros 1-5 años de posesión de la propiedad). Esto otorga un crédito fiscal (pérdidas, documentadas en un formulario K1) a nuestros inversores que, en muchas ocasiones, es del 70-80% del capital que invierten. Como puedes ver, la depreciación en una inversión multifamiliar es enorme en comparación con una casa unifamiliar mantenida como alquiler. Nuevamente, el principio de las economías de escala.
¿Por qué es esto importante? Porque estas pérdidas se pueden usar para compensar cualquier ingreso pasivo de la inversión o cualquier otro ingreso pasivo. ¡Imagina aumentar tus ingresos sin aumentar tu rango impositivo! Eso es exactamente lo que sucede cuando inviertes pasivamente en una sindicación multifamiliar.
El calendario de depreciación se reinicia con cada cambio de dueño. Es decir, cuando compramos el activo, el calendario de depreciación comienza para la nueva propiedad desde el día del cierre. Cualquier depreciación tomada por el propietario anterior no afecta nuestro calendario de depreciación.
La estrategia de depreciación acelerada no funciona para una propiedad de nueva construcción que se venderá después de que termine la construcción. Es el mismo concepto para las personas que compran y venden casas; esas inversiones no pueden aprovechar esta estrategia. Ese tipo de inversiones no se beneficia de la depreciación acelerada.
Como inversor pasivo, recibirás un formulario fiscal K-1 para fines de reporte que detalla esta "pérdida en papel" (debido a la depreciación acelerada), la cual se puede usar para compensar cualquier otra ganancia pasiva. El dinero ahorrado en impuestos se reinvierte, ¡y el efecto bola de nieve toma el control! Así es como los ricos hacen crecer su dinero.
Vamos a echar un vistazo más profundo a los Beneficios Fiscales.
Depreciación
Este es el método contable para asignar el costo de un activo tangible a lo largo de su vida útil. Se utiliza para contabilizar la disminución del valor del artículo con el tiempo ante el IRS y para calcular su valor.
La forma más común de depreciación es la depreciación lineal, que deduce una cantidad igual por cada año de vida útil. En bienes raíces, el IRS considera que la vida útil es de 27.5 años. Entonces, la depreciación anual sobre un activo inmobiliario comercial valorado en $10,000,000 (excluyendo el valor del terreno) es: ($10,000,000) / (27.5 años) = $363,636 por año.
La depreciación es uno de los principales beneficios de las sindicaciones comerciales multifamiliares, ya que permite a un inversor pasivo evitar pagar impuestos sobre sus distribuciones mensuales, trimestrales o anuales durante el período de retención, que se consideran ingresos pasivos. Nuevamente, esto también se aplica a cualquier otro ingreso pasivo. Sin embargo, un inversor pasivo deberá pagar impuestos sobre los ingresos de la venta. Eso lo abordaremos en un momento.
La depreciación puede acelerarse en activos comerciales grandes a través de lo que se llama un estudio de segregación de costos, lo que nos permite tomar la mayoría de la depreciación en el primer año de propiedad.
Segregación de Costos (Depreciación Acelerada/Bonus)
La segregación de costos es una herramienta estratégica de planificación fiscal que permite a las empresas (corporaciones que poseen el activo inmobiliario) e individuos que han comprado, ampliado o remodelado cualquier tipo de propiedad inmobiliaria aumentar el flujo de efectivo mediante la aceleración de las deducciones de depreciación y el aplazamiento de impuestos sobre la renta. Un estudio de segregación de costos es realizado por una firma de ingeniería especializada en desglosar el costo de construcción o el precio de compra de la propiedad y todos los costos relacionados con la propiedad.
Depreciación Bonificada – La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017 (TCJA, por sus siglas en inglés) trajo importantes beneficios para los propietarios de bienes raíces. La disposición de la Depreciación Bonificada permite a una empresa tomar el 100% de la depreciación bonificada en una propiedad calificada comprada después del 27 de septiembre de 2017. Esto cambiará a finales de 2022 y comenzará a disminuir según lo programado a partir de 2023.
Acelerar la depreciación de estos elementos individuales en la propiedad comercial generará deducciones adicionales de depreciación para fines fiscales, lo que llevará a "pérdidas en papel" que permiten a un inversor retener más de sus ingresos.
Ganancias de Capital
Cuando el activo se vende y la sociedad se disuelve, el capital inicial y las ganancias se distribuyen a los socios limitados (inversores pasivos). El IRS clasifica la porción de ganancia como ganancia de capital a largo plazo, lo que sigue siendo más beneficioso fiscalmente en comparación con los ingresos tradicionales.
Según la nueva ley fiscal de 2018, las tasas impositivas sobre las ganancias de capital son:
Ingreso Imponible (Individual o Conjunto)
$0 a $77,220: 0% de impuesto sobre las ganancias de capital
$77,221 a $479,000: 15% de impuesto sobre las ganancias de capital
Más de $479,000: 20% de impuesto sobre las ganancias de capital
Por ejemplo, la mayoría de nuestras sindicaciones proyectan duplicar el capital invertido. En una inversión de 100K, proyectamos devolver 200K (distribuciones trimestrales combinadas y ganancias de la venta). Si la oferta otorga una depreciación acelerada del 80%, nuestros inversores recibirán un K1 que muestra una pérdida de 80K por depreciación acelerada. Además, habrá algo de depreciación lineal durante los otros años de posesión. Supongamos 90K en depreciación total (durante todo el período de retención). En la venta del activo, devolvemos el capital invertido (100K), y 90K del total devuelto (100K de ganancia) se descuenta. Las ganancias sujetas a impuestos serían 10K.
Esto puede ser un análisis intenso de las cifras de depreciación, y la situación financiera y fiscal de cada inversor es diferente. Asegúrate de consultar con tu contador (CPA) o persona encargada de la declaración de impuestos para ayudarte a entender cómo puedes aprovechar esta estrategia fiscal.
Esta es probablemente la explicación más breve de estas estrategias fiscales. Si tienes alguna pregunta o estás listo para aprovechar estas estrategias fiscales, es momento de ponerte en contacto y empezar.
¡Felices inversiones, amigos!
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